Zdraží se kupujícím nákupy nemovitostí po dubnu 2016?

Zhruba před 2 lety jsme Vás informovali o změnách, kterými Senát změnil tehdy navržené znění zákona (později zákonného opatření Senátu) o dani z nabytí nemovitých věcí. Mezi těmito změnami byla i zásadní změna v otázce, kdo bude poplatníkem této daně, kdy tak na poslední chvíli byla umožněna u směnné a kupní smlouvy stávající úprava, s tím, že si smluvní strany mohou vybrat a jako poplatníka si zvolit i nabyvatele. Vláda však minulý týden schválila návrh novely, která se vrací k původnímu návrhu, kdy poplatníkem této daně bude ve všech případech již jen nabyvatel a to ačkoli dle materiálů GFŘ za stávající úpravy využívá možnosti volby za poplatníka nabyvatele jen 16 subjektů ze 100.

Ministerstvo financí uvedený návrh odůvodňuje tím, že:

• Jde o nesystémové ustanovení, neboť žádný daňový zákon nikdy nedával v otázce poplatníka na výběr a navíc ve většině evropských zemích (kromě Polska a Slovinska) je poplatníkem také nabyvatel
• Předmět daně tj. zdanění nabytí nemovitých věcí bude již odpovídat skutečnosti
• Nejasnost pojmů „koupě“, „směna“, „kupní smlouva“, „směnná smlouva“ přináší výkladové problémy při posouzení, která úplatná nabytí vlastnického práva lze podřadit pod tyto pojmy
• Současná úprava poplatníka daně je rovněž značně komplikovaná v případě směny, která umožňuje si zvolit pro oba převody jednou nabyvatele, v druhém převodce
• Odpadne komplikovaný institut ručení
• Stanovení převodce poplatníkem daně činí problémy rovněž v  případech úplatných nabytí nemovitých věcí z vlastnictví České republiky
• Skutečnost, že poplatníkem daně je převodce může způsobovat komplikace při výběru daně, protože převodce již nemá nemovitost v držení a není dle MF dostatečně motivován;
• Je ztížena možnost vyhledávací činnosti správce daně pro účely správy daně, protože správci daně musí vyhledat informaci o poplatníkovi ve smlouvě.

A jako poslední dle MF neméně podstatný důvod uvádí, že „komplikace nastávají i v případech, kdy manželé – převodci – jsou v rozvodovém řízení a fakticky spolu nekomunikují, přičemž mají povinnost platit daň při úplatném převodu nemovité věci společně a nerozdílně (solidární daňová povinnost)“, neboť, jak vyplývá i z neoficiálních vyjádření MF k této novele, pokud si manželé nemovitost kupují, tak spolu asi ještě v té době komunikují, takže u manželů – poplatníků na straně nabyvatelů tento problém odpadá. Z naší praxe vyplývá, že přiznání, u kterých je poplatníkem nabyvatel, jsou opravdu o něco jednodušší, neboť zde zcela odpadá příloha o druhé smluvní straně, která je v opačném případě ručitelem, pro advokáty odpadá nutnost myslet na správnou formulaci o poplatníkovi ve smlouvě, odpadnou i instituty zajištění daně v úschově apod. Nicméně ekonomicky se tato změna neblaze dotkne především těch, kteří mají za stávající právní úpravy zafixovány kupní ceny v předkupních smlouvách, budoucích kupních smlouvách apod., kde bylo počítáno se situací, že daň z nabytí nemovitých věci zaplatí prodávající a k převodům dojde po 1. 4. 2016, kdy poplatníkem bude proti předpokladům již ze zákona jen nabyvatel. Tím dojde mnohdy k neplánovanému navýšení nákladů kupujícího. Novela totiž nemá přechodné ustanovení, které by počítalo s těmito situacemi, protože před účinností novely nedojde k právní skutečnosti, se kterou je spojen výběr této daně. Pokud tato novela projde legislativním procesem a vyjde v této podobě ve sbírce zákonů je řešením buďto urychlení vkladu, tam kde to je samozřejmě možné, tak aby byl návrh na vklad podán příslušnému katastru nemovitostí do 1. 4. 2016 anebo začít vyjednávat o dodatečné úpravě kupní ceny. I za současné situace musí prodávající jako poplatníci počítat s tím, že jejich skutečné cash flow nebude rovno kupní ceně, ale kupní ceně mínus daň, a tak si zpravidla již kalkulují kupní ceny s přihlédnutí k výši daně, kterou budou muset z prodeje odvést. Vzhledem k tomu, že se nyní uzavírá řada smluv, které budou účinné až po tomto datu, doporučujeme s touto změnou počítat.

RSM CZ se stala partnerem Unie podnikových právníků ČR o.s.