DPH u nemovitostí – světlo na konci tunelu

DPH u nemovitostí – světlo na konci tunelu

15.07.2015

Generální finanční ředitelství („GFŘ“) s velkým zpožděním konečně zveřejňuje dlouho avizovanou Informaci k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. lednu 2015 („Informace“). Tato oblast DPH vzhledem ke své nesystémové (doufejme jen dočasně) zákonné úpravě byla plná nejasností a protichůdných výkladů a bylo proto přislíbeno zástupci GFŘ vydání výkladové informace k této oblasti. Tato Informace objasňuje výklad GFŘ, který by v této oblasti měli respektovat i správci daně. Podrobnosti uvádíme níže. Informace specifikuje výklad GFŘ mimo jiné u následujících sporných oblastí, resp. oblastí s novou úpravou.

Stavby

Informace rozlišuje mezi pojmy „stavba pevně spojená se zemí“ (širší pojem) a „stavba spojená se zemí pevným základem“ (užší pojem, např. betonovými základy). Užívání těchto pojmů v relevantních ustanoveních (§§ 48, 49, 56 a 56a zákona o DPH) není sjednoceno a je proto nutné sledovat, který pojem je pro naši konkrétní situaci relevantní.

Stavby pro bydlení

Vymezení staveb pro bydlení se od 1. ledna 2015 věcně nemění. Pojem byt se nahrazuje pojmem obytný prostor, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení (co bylo požadováno za byt do konce roku 2014, je obytným prostorem i v roce 2015).

Podlahová plocha obytného prostoru (bytu) pro sociální bydlení

Dle GFŘ vychází způsob výpočtu podlahové plochy obytného prostoru od 1. ledna 2015 z nařízení vlády č. 366/2013 Sb. Do podlahové plochy se započítává:

Plocha mezi vnitřními povrchy obvodových stěn bytu, včetně
Podlahové plochy zakryté zabudovanými předměty (skříně, vany a jiné předměty) dále včetně
Půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu (stěny, sloupy, pilíře, komíny).

Nicméně do podlahové plochy se nezapočítávají:

Podlahová plocha balkónů, teras, lodžií, ani
Plocha místností užívaných spolu s obytným prostorem nacházejících se ve stejné budově (sklep, komora, garáž mimo obytný prostor, ale ve stejném domě)

Podlahová plocha rodinného domu pro sociální bydlení

Určení podlahové plochy rodinných domů zůstává stejné jako v minulých letech, neboť nařízení vlády č. 366/2013 Sb. lze dle GFŘ aplikovat pouze na byty. Do podlahové plochy rodinného domu se započítává:

Součet podlahových ploch (vnitřní nášlapná plocha) všech místností rodinného domu (i chodba, pracovna, garáž, která je v domě)

Do podlahové plochy rodinného domu se nezapočítává:

Součet podlahových ploch prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda) a
Součet podlahových ploch místností, které tvoří „příslušenství“ rodinného domu (garáž mimo dům).

Funkční celek

Informace vymezuje použití principu funkčního celku nově definovaného od 1. ledna 2015 v § 48 odst. 3 zákona o DPH jak pro aplikaci snížené sazby, tak pro vymezení pozemku souvisejícího se stavbou. Tento princip tak de facto nahrazuje parcelační princip aplikovaný na základě předchozí informace GFŘ k této oblasti účinné pro rok 2014. Klíčovým pojmovým znakem funkčního celku je dle Informace stejný hospodářský účel (bydlení / podnikání, atd.). S účinností od 1. ledna 2015 je tedy pro určení pozemku přiléhajícího ke stavbě využitelný tento princip funkčního celku a stejně i při aplikaci osvobození dle § 56 odst. 3 zákona o DPH (osvobození vybrané nemovité věci po 5 letech od první kolaudace či užívání).

Zastavěný pozemek

Pokud se nachází na pozemku stavba spojená se zemí pevným základem, jedná se o zastavěný pozemek, jehož převod není osvobozen od DPH (viz § 56 odst. 2 písm. a) zákona o DPH). Zde dle Informace záleží na tom, zda je cílem sledovaným smluvními stranami právě tato stavba či samotný pozemek. Za nezastavěný může být považován pozemek, na kterém je „drobná“ stavba, která nemá při dodání pozemku určující význam (zabetonovaná lavička, anténa, houpačka, plot, opěrná zídka, atd.), tj. zákazník nekupuje pozemek kvůli těmto stavbám, ale kvůli pozemku samotnému.

Stavební pozemek

Dle Informace dodání nezastavěného pozemku bez stavebního povolení (nebo ohlášení), k jehož hranici byly pouze přivedeny inženýrské sítě, nepodléhá dle stávající právní úpravy zdanění. V případě Vašich dotazů se obraťte na autora článku.