Czech Republic
Jazyky

Jazyky

Daňová rizika při transakcích s nemovitostmi aneb kdy je stroj součástí stavby

S příchodem nového občanského zákoníku se upevněný stroj může stát součástí stavby. Tato skutečnost nechává většinu vlastníků strojů a staveb relativně klidnou, ovšem pouze do okamžiku, kdy dojde k prodeji nemovitosti.

Při procesu prodeje nemovitosti vzniká daňová povinnost z titulu daně z nabytí nemovitých věcí. Jedním ze základů pro výpočet této daně je tzv. zjištěná cena stanovená znaleckým posudkem. V praxi to znamená, že při prodeji, zejména komerčních nemovitostí, je do celého procesu přibírán znalec, který nemovitosti ocení podle metodiky specifikované v zákoně o oceňování majetku č. 151/1997, ve znění prováděcích vyhlášek. Tento metodický nástroj, který definuje postupy ocenění, v nenápadné větičce říká, že „K ceně stavby … se připočte cena technologického zařízení určujícího účel užití stavby“.

V praxi jsme zažili výklad finančního úřadu, který si tuto klauzuli vykládal takovým způsobem, že daný znalecký posudek s oceněním prodávaných nemovitostí má zahrnovat i veškeré technologie umístěné v těchto stavbách. Jedná se například o mostové jeřáby, technologie lakoven, ale i solitérní stroje nebo celé výrobní linky instalované do staveb, a to i v případech, kdy tyto technologie jsou například ve vlastnictví nájemce a nejsou tak předmětem prodeje. Řešením této situace může být zápis výhrady vlastnictví do katastru nemovitostí. Tuto možnost právně zakotvuje ustanovení § 508 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. Výhrada vlastnictví je poznámka zapsaná ve veřejném seznamu (v tomto případě v katastru nemovitostí), která jasně deklaruje, že vlastnictví technologie a nemovitosti, ve které je technologie instalována, je rozdílné.

Právní výklad celé problematiky, se kterým jsme se v daném případě setkali, je však komplikovanější, a oproti pohledu finančního úřadu upozorňuje i na časovou posloupnost vzniku jednotlivých skutečností. Tento výklad upozorňuje, že ke dni 1. ledna 2014 (datum nabytí účinnosti nového občanského zákoníku) nemohlo dojít k hromadné ztrátě vlastnických práv ke strojům a jejich přechodu na vlastníky staveb.

V tuto chvíli není zřejmé, který z výše nastíněných pohledů na tuto problematiku převládne, nebo jestli se objeví jiný výklad. Z praktického hlediska však doporučujeme takové situaci předejít a zejména při prodeji pronajímaných nemovitostí, ve kterých má nájemce svoje technologické vybavení, využít prostředků § 508 nového občanského zákoníku a provést zápis výhrady vlastnictví do katastru nemovitostí. Tato informace bude jasným signálem pro znalce a následně i finanční úřad, že specifikované strojní a technologické vybavení umístěné v prodávaných nemovitostech není předmětem prodeje a nebude tak ovlivňovat základ daně z nabytí nemovitostí.

Líbil se Vám článek? Pomozte nám šířit jej dále.